Talvez o segredo mais bem guardado do setor imobiliário seja o empréstimo DSCR. Felizmente para você, não somos bons em guardar segredos!

DSCR, que significa debt-service-coverage-ratio (índice de cobertura do serviço da dívida, em inglês), é um tipo de empréstimo para aluguel de imóveis que oferece uma alternativa ideal ao financiamento tradicional. Para investidores estrangeiros, essa ferramenta de investimento pode facilitar significativamente o acesso ao mercado imobiliário dos EUA, permitindo-lhes adquirir propriedades para aluguel e gerar fluxo de caixa.

Neste artigo, responderemos a algumas das perguntas mais frequentes que investidores estrangeiros como você têm sobre os empréstimos DSCR nos Estados Unidos.

O que é o empréstimo DSCR?

Em poucas palavras, um empréstimo DSCR baseia-se no desempenho da propriedade como um ativo. Os credores usam esse tipo de financiamento para avaliar o risco e garantir a estabilidade do fluxo de caixa.

O empréstimo DSCR considera o valor da renda de aluguel que uma propriedade pode gerar em comparação com o pagamento mensal da hipoteca. É muito importante observar que isso é diferente de uma hipoteca tradicional, que avalia a renda pessoal usando um índice dívida-renda. Sempre dizemos aos nossos clientes que um empréstimo DSCR se concentra exclusivamente na propriedade como um ativo.

Para um investidor imobiliário, essa é uma grande vantagem, pois permite que ele avalie o risco e o retorno potencial de um investimento.

Quando usar o empréstimo DSCR?

Qual é sua estratégia de investimento imobiliário? Os empréstimos DSCR são ideais para determinados tipos de investimentos, mas não para todos. Antes de aplicar, é importante saber se faz sentido usá-los.

Use um empréstimo DSCR quando...

Em resumo, os empréstimos DSCR são usados para propriedades de aluguel, tanto de longo quanto de curto prazo:

• Imóveis para aluguel de longo prazo: Ideal para imóveis alugados por meio de contratos de aluguel anuais ou plurianuais. Essa estratégia proporciona um fluxo de caixa estável e previsível, o que os torna atraentes para investidores que buscam estabilidade e lucratividade a longo prazo.
• Aluguel de temporada de curto prazo: com o surgimento de plataformas como Airbnb e VRBO, esse modelo de negócios se tornou muito viável. Os empréstimos DSCR podem ajudar a financiar propriedades destinadas a aluguéis temporários. Como a receita no Airbnb pode variar de acordo com o local, o tipo de propriedade e outros fatores, alguns credores usam projeções de plataformas como a AirDNA para estimar o potencial de receita. No entanto, nem todos os credores oferecem empréstimos para aluguéis de curto prazo.

A Waltz pode te ajudar a obter um empréstimo DSCR nos EUA (em inglês) para financiar seu próximo Airbnb ou um imóvel lucrativo para aluguel.

Não use um empréstimo DSCR se...

O investimento imobiliário exige a escolha das ferramentas financeiras certas para cada situação. Você não usaria uma marreta para consertar um computador, usaria? Aqui estão alguns casos em que um empréstimo DSCR não é a melhor opção:

• Residência principal: sua casa não é uma propriedade de investimento, portanto, esse tipo de financiamento não se aplica.
• Casa de veraneio pessoal: se você quiser comprar um condomínio na praia para aproveitar o verão, observe que uma segunda casa não é elegível para um empréstimo DSCR.
• Projetos de “fix-and-flip” (compra, reforma e venda): embora possa ser um negócio lucrativo, esse tipo de investimento geralmente requer financiamento de curto prazo com taxas de juros mais altas devido ao seu maior risco. No entanto, alguns investidores refinanciam os empréstimos “fix-and-flip” para empréstimos DSCR (em inglês) depois que o imóvel é reformado.
• Incorporação imobiliária: você já quis construir uma casa do zero? Isso é o que chamamos de incorporação imobiliária. Assim como o flipping, ele tem um perfil de risco mais alto e geralmente depende de opções de financiamento de curto prazo, como os chamados empréstimos-ponte (bridge loans).
• Comercial: se você quiser alugar um local comercial, como um posto de gasolina ou um restaurante, um empréstimo DSCR provavelmente não é a melhor opção, pois a análise financeira é diferente.

Personalizando os termos e condições do empréstimo DSCR

Os empréstimos DSCR não são uma solução única para todos os casos. O que você deseja de um investimento imobiliário pode ser totalmente diferente do que outro investidor deseja. Há uma variedade de termos e condições a serem explorados ao conversar com diferentes credores. Não deixe de perguntar sobre os requisitos do empréstimo DSCR, como os seguintes:

• Prazo do empréstimo: os períodos de amortização mais comuns são de 15 e 30 anos, embora alguns credores ofereçam mais opções. A duração do empréstimo impactará em seu pagamento mensal e no valor total dos juros pagos.
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• Hipoteca com taxa ajustável (em inglês): Alguns credores oferecem taxas de juros fixas por um determinado período de tempo e depois as ajustam de acordo com o mercado.
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• Hipoteca de taxa fixa: mantém a mesma taxa de juros durante toda a vida do empréstimo, proporcionando estabilidade nos pagamentos mensais. Quer saber mais? Criamos um guia de hipotecas (em inglês) para você.
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• Penalidades de pagamento antecipado: muitos credores de DSCR incentivam os investidores a manter as propriedades por vários anos. Dependendo do credor, o período mínimo de retenção varia para evitar penalidades.

Ao começar a combinar diferentes opções, lembre-se de que sua taxa de juros pode variar de acordo com esses fatores. Não deixe de perguntar ao seu credor como cada condição afeta seus pagamentos totais.

Considerações comuns dos credores

Financiar ou não financiar, essa é a questão! Quando um credor determina a viabilidade do seu pedido de empréstimo DSCR, há certas diretrizes gerais que cada um seguirá. Algumas das considerações mais comuns são:

• Relação empréstimo-valor (LTV - Loan to Value, em inglês): Se você comprar uma propriedade para investimento com financiamento, estará usando alavancagem. Quanto menos dinheiro você investe em um negócio, mais alavancagem você tem. É por isso que os credores que oferecem empréstimos DSCR geralmente buscam um LTV de 75% ou menos, pois isso limita seu risco e demonstra que você é um investidor sério por ter uma participação significativa no jogo. Portanto, se o seu investimento imobiliário valer US$200.000, você poderá obter uma hipoteca de até US$150.000. Nesse caso, você precisaria da diferença (US$50.000) como quantia de entrada.
  
  
• Tipo de propriedade. A maioria dos empréstimos DSCR está disponível para aluguéis de propriedades unifamiliares, condomínios, casas geminadas e propriedades multifamiliares de 2 a 4 unidades.
  
  
• Limites de empréstimo: dependendo do credor, você pode acessar valores de até US$2 milhões.

• Estrutura empresarial: para se qualificar para um empréstimo DSCR, o mutuário deve fazê-lo sob uma entidade comercial dos EUA. Se você não tiver uma, a Waltz pode ajudar - nosso kit de investidor cria uma LLC e tudo o mais que você precisa para começar a investir em imóveis nos EUA.

• Pontuação DSCR. De modo geral, quanto maior o número acima de 1 (o ponto de equilíbrio financeiro), maior a probabilidade de você ser considerado para financiamento. Quanto melhor for o negócio que você encontrar, maior será a probabilidade de ser aprovado. A próxima seção explica essa equação em profundidade.
  

Como calcular a pontuação DSCR

Os empréstimos DSCR usam critérios diferentes e são calculados de forma diferente das opções de financiamento convencionais. Quando um credor analisa um empréstimo convencional, ele leva em conta a capacidade da pessoa de pagar o empréstimo, o que é chamado de índice dívida-renda. Em contrapartida, um empréstimo DSCR concentra-se na capacidade e na renda do imóvel para aluguel de pagar o empréstimo. 

O credor fará um cálculo para verificar se o imóvel gerará dinheiro. A fórmula é a seguinte:

DSCR = Lucro operacional líquido (NOI) / Serviço total da dívida

Detalhando a equação

Para entender melhor como isso funciona, vamos decompor cada um dos termos da equação.

Lucro operacional líquido (NOI) = Receita - Despesas operacionais
O NOI determina o que resta da receita de aluguel após o pagamento de todas as despesas. As despesas podem incluir taxas de administração da propriedade, manutenção, serviços públicos ou outros custos operacionais cotidianos.
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Serviço total da dívida = Principal + Juros + Impostos + Seguro‍

O serviço total da dívida é basicamente todos os componentes da sua hipoteca. Em um pagamento de empréstimo, o principal é o valor que vai para o pagamento do empréstimo, enquanto os juros representam o lucro que o credor obtém com o empréstimo. Observe que, se você tiver taxas da Associação de Proprietários de Imóveis (HOA), elas também serão incluídas aqui.

Exemplo de DSCR

Imagine que você comprou um imóvel para alugar em Miami, Flórida, em uma excelente localização. Você encontra inquilinos que pagam US$4.000 por mês e não tem despesas operacionais adicionais, enquanto a hipoteca que você deve ao seu credor é de US$3.000 por mês. Vamos calcular o DSCR com base nesses números:

DSCR = US$4.000 (NOI) / US$3.000 (serviço total da dívida)‍

De acordo com o cálculo acima, a propriedade tem um DSCR de aproximadamente 1,33. Do ponto de vista do credor, isso é favorável porque proporciona uma reserva significativa de renda acima do ponto de equilíbrio financeiro. Também é mais favorável para o investidor pelo mesmo motivo. Pense no credor como seu colega de equipe quando se trata de empréstimos com DSCR: quando você ganha, ele também ganha.

É possível obter um empréstimo DSCR nos EUA sendo estrangeiro?

A boa notícia é que você não precisa ser cidadão americano para se qualificar para um empréstimo DSCR. A má notícia é que cada credor tem seu próprio conjunto de requisitos de qualificação, alguns mais favoráveis aos estrangeiros do que outros. Além disso, há outras considerações que os investidores estrangeiros enfrentam e que dificultam o investimento imobiliário.

Vamos voltar às boas notícias!

Na Waltz, estamos derrubando barreiras para tornar os empréstimos DSCR mais acessíveis aos investidores imobiliários estrangeiros (em inglês). Aqui estão alguns dos problemas mais comuns que os estrangeiros enfrentam e como podemos ajudá-los a superá-los:

• Pontuação de crédito. Muitos credores pedirão sua pontuação de crédito americana. Se você não tiver, como poderá obter um empréstimo? A Waltz verifica seu histórico financeiro, não importa onde seja seu local de residência hoje.
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• Identificação. E se você não tiver um número de Seguro Social ou passaporte americano? Não tem problema, a Waltz solicita o passaporte do seu país de origem e coleta todas as informações relevantes. 
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• Comprovante de renda. Embora os empréstimos DSCR sejam baseados no desempenho do imóvel, ainda é importante saber como você ganhou seu dinheiro e como são seus extratos bancários. Normalmente, solicitaremos documentos como demonstrativos financeiros, extratos bancários, informações sobre a fonte de renda e outros documentos relevantes para obter uma compreensão abrangente da sua situação financeira. Facilitamos o upload dos seus documentos em nossa plataforma, em uma experiência totalmente digital.
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• Criação de uma empresa. Os empréstimos DSCR são concedidos somente a empresas, e a criação de uma LLC pode levar meses, especialmente para estrangeiros. Talvez você tenha que enviar alguns documentos por fax ou até mesmo pelo correio - isso não é um erro de digitação, é realmente um processo antigo que ainda existe. Na Waltz, adotamos a abordagem da nova escola: você pode adquirir sua LLC com um número EIN em apenas 20 minutos ou mais, para que possa começar a comprar propriedades imediatamente!
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• Conta bancária nos EUA. Abrir uma empresa e comprar imóveis requer uma conta bancária nos EUA. Como parte do seu kit de investidor ao começar com a Waltz, você terá acesso a uma conta bancária digital nos EUA.
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• Câmbio de moeda. As taxas de câmbio variam e, em alguns casos, seu país de origem pode ter limitações quanto ao que você pode transferir. Isso pode atrasar sua data de fechamento da compra. A Waltz estabeleceu parcerias que simplificam o câmbio de moedas a taxas competitivas.

Solicite um empréstimo DSCR com a Waltz

Os empréstimos DSCR oferecem uma oportunidade única de investir em imóveis nos EUA sem os obstáculos adicionais que os investidores estrangeiros geralmente enfrentam para obter financiamento. Ao focar no potencial de renda do imóvel e não no histórico financeiro pessoal, esses empréstimos permitem que investidores como você adquiram oportunidades de imóveis para aluguel.

A Waltz te ajuda a navegar por toda a jornada de investimento imobiliário nos EUA, desde a criação da LLC e a obtenção de uma conta bancária nos EUA, até a aquisição de um empréstimo DSCR.

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