Real Estate fundamentals
March 26, 2025
7
min
Diferencias clave entre: Propiedad de inversión y Residencia principal
¿Quieres generar riqueza en Estados Unidos? Invertir en bienes raíces puede ser una decisión inteligente para los extranjeros.
Aunque existen fluctuaciones en el mercado, los datos históricos sugieren que el sector inmobiliario en Estados Unidos ofrece la posibilidad de obtener unos ingresos de alquiler constantes, con medias nacionales que rondan los $1.800 dólares al mes (en inglés). Además, la revalorización de la propiedad ha mostrado una tendencia de crecimiento a largo plazo.
Al explorar las inversiones inmobiliarias en Estados Unidos, es posible que encuentres mucha información sobre la compra de una casa para vivir en ella (lo que se conoce como residencia principal). Pero en junio de 2023, los inversionistas han comprado casi una de cada cuatro (26%) (en inglés) viviendas unifamiliares en EE.UU. Muchas viviendas se compran para invertir, no solo para vivir, por lo que es importante entender la diferencia entre ambas.
En este blog, aclararemos la confusión que existe en torno a la compra de una propiedad de inversión frente a la compra de una casa para vivir. El objetivo de las propiedades de inversión es ganar dinero, no crear la casa de tus sueños. Al igual que ocurre con las acciones, no es necesario amar los productos de una empresa para beneficiarse de su éxito. Tampoco es necesario estar vinculado emocionalmente a una propiedad para beneficiarse de ella.
Sigue leyendo para conocer las principales diferencias.
La diferencia fundamental entre comprar una propiedad de inversión y una residencia para vivir consiste en el objetivo principal de la adquisición de la propiedad.
La inversión inmobiliaria consiste en generar ingresos y revalorizar el capital a largo plazo. Aquí, cada aspecto del proceso de toma de decisiones gira en torno a la maximización del beneficio financiero. El potencial de ingresos por alquiler, la posibilidad de que el alquiler aumente en el futuro y el rendimiento general de la inversión (ROI) se convierten en las estrellas que te guían. Las tendencias de ubicación, las características de la propiedad e incluso los costes de mantenimiento se evalúan a través de la lente de la maximización de tu beneficio financiero a lo largo del tiempo.
En cambio, la compra de una residencia principal satisface una necesidad más personal. La accesibilidad, la conveniencia de la ubicación y tus preferencias personales ocupan un lugar central. La casa ideal puede tener un patio espacioso para tus hijos o una cocina gourmet para tu pasión culinaria, aunque estas características no se traduzcan necesariamente en un mayor valor del activo a largo plazo.
Las propiedades de inversión conllevan una serie de consideraciones financieras diferentes a las de una residencia principal.
En primer lugar, la financiación de una inversión inmobiliaria suele requerir un pago inicial mayor y tasas de interés más elevadas en tu hipoteca. A diferencia de las residencias principales, no hay opciones de préstamos respaldados por el gobierno disponibles para las propiedades de inversión.
Sin embargo, hay que tener en cuenta una posible ventaja fiscal. Ser propietario de una propiedad de inversión te permite deducir ciertos gastos de tus ingresos por alquiler, lo que puede reducir significativamente tu renta imponible. Una deducción fiscal reduce la cantidad de ingresos que te impone el gobierno. En términos más sencillos, algunos de los gastos de propiedad, como los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad e incluso las reparaciones, pueden deducirse de los ingresos por alquiler, lo que puede reducir tu factura fiscal.
En el caso de la residencia principal, el requisito de pago inicial suele ser inferior, oscilando entre el 3% y el 20% en función del tipo de préstamo. (Sin embargo, es importante tener en cuenta que estos requisitos pueden ser más estrictos para los no ciudadanos estadounidenses). Además, se beneficiará de tasas de interés más bajas en las hipotecas para residencia principal. Aunque no disfrutarás de deducciones fiscales ni de ingresos por alquiler con una residencia principal, poseer una casa tradicional te permite acumular capital con el tiempo. Esto te da una mayor participación en la propiedad a medida que vas pagando la hipoteca.
Encontrar la propiedad de inversión adecuada no es lo mismo que elegir la casa de tus sueños. Lo más importante para las propiedades de inversión es ganar dinero. Deberás buscar lugares con altos índices de alquiler, pocas viviendas vacías, una economía local estable y una población en crecimiento. También debes buscar viviendas con características demandadas. La lavandería dentro de la vivienda, el aparcamiento fuera de la vía pública y la posibilidad de tener mascotas pueden aumentar tus ingresos por alquiler. El mantenimiento también es una preocupación clave para las propiedades de inversión. Opta por propiedades de inversión que requieran un mantenimiento mínimo para proteger tus ingresos por alquiler y el valor de tu inversión a largo plazo.
A la hora de elegir una residencia principal, los deseos personales cobran protagonismo, superando a menudo las consideraciones puramente económicas. La ubicación no sólo atrae a los inquilinos, sino que se adapta a tu estilo de vida. Por ejemplo, es posible que aspires un oasis suburbano con un sótano renovado, independientemente de si este tipo de casa te reportará los mejores ingresos por alquiler (en inglés).
El mantenimiento también se convierte en una cuestión de orgullo personal, no de beneficio. Podrías optar por una casa con encanto y personalidad, sabiendo que estás creando la casa de tus sueños, no maximizando los ingresos por alquiler.
Invertir en bienes raíces en Estados Unidos ofrece interesantes oportunidades, pero es esencial conocer las implicaciones fiscales.
El Servicio de Impuestos Internos (IRS, sigla en inglés) de Estados Unidos considera que los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, igual que un salario. Pero puedes compensar esos ingresos con varias deducciones: intereses hipotecarios, impuestos sobre la propiedad, amortización (distribuir el coste de la propiedad a lo largo del tiempo), reparaciones, mantenimiento e incluso algunos gastos de gestión de la propiedad. Estas deducciones reducen tu carga fiscal, lo que hace aún más atractivas las inversiones inmobiliarias. Todo esto puede lograrse más fácilmente con una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC, sigla en inglés) para tus inversiones inmobiliarias.
Ser propietario de una residencia principal tiene implicaciones fiscales diferentes a las de las propiedades de inversión. Una de las ventajas es la deducción de los intereses hipotecarios, que permite deducir una parte de los intereses hipotecarios de los ingresos imponibles. También hay una exclusión de ganancias de capital para las residencias principales. Cuando finalmente vendes tu residencia principal, por lo general se pueden excluir de los impuestos las ganancias de capital hasta un determinado umbral, siempre que hayas vivido en ella durante al menos dos de los últimos cinco años. Esta exclusión puede afectar a los beneficios después de impuestos de la venta.
Invertir en propiedades en EE.UU. como extranjero desbloquea oportunidades apasionantes, pero navegar por el proceso puede ser complejo. Waltz simplifica tu viaje con una plataforma digital y orientación experta:
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