Puede que el secreto mejor guardado del sector inmobiliario sean los préstamos DSCR. ¡Por suerte para ti, no somos buenos guardando secretos!

DSCR, que significa ratio de cobertura del servicio de la deuda (debt-service-coverage-ratio, en inglés), es un tipo de préstamo para propiedades en alquiler que ofrece una alternativa ideal a la financiación tradicional. Para los inversionistas extranjeros, esta herramienta de inversión puede facilitar significativamente el acceso al mercado inmobiliario en Estados Unidos, permitiéndoles adquirir propiedades de alquiler y generar flujo de caja.

En este artículo, responderemos algunas de las preguntas más frecuentes que tienen los inversionistas extranjeros como tú sobre los préstamos DSCR en Estados Unidos.

¿Qué es un préstamo DSCR?

En pocas palabras, un préstamo DSCR se basa en el rendimiento de la propiedad como activo. Los prestamistas usan este tipo de financiamiento para evaluar el riesgo y garantizar la estabilidad del flujo de caja.
El préstamo DSCR considera la cantidad de ingresos por alquiler que una propiedad puede generar en comparación con el pago mensual de la hipoteca. Es muy importante notar que esto es diferente de una hipoteca tradicional— que evalúa los ingresos personales usando una relación deuda-ingresos. Siempre decimos a nuestros clientes que un préstamo DSCR se enfoca exclusivamente en la propiedad como activo.

Para un inversionista inmobiliario, esto es una gran ventaja, ya que permite evaluar el riesgo y los rendimientos potenciales de una inversión.

¿Cuándo usar un préstamo DSCR?

¿Cuál es tu estrategia de inversión inmobiliaria? Los préstamos DSCR son ideales para ciertos tipos de inversiones, pero no para todas. Antes de solicitarlo, es importante saber si se hace sentido utilizarlo.

Utiliza un préstamo DSCR cuando…

En resumen, los préstamos DSCR se utilizan para propiedades de alquiler, tanto a largo como a corto plazo:

• Propiedades de alquiler a largo plazo: Ideales para propiedades arrendadas bajo contratos anuales o de varios años. Esta estrategia proporciona un flujo de caja estable y predecible, lo que las hace atractivas para inversionistas que buscan estabilidad y rentabilidad a largo plazo.
• Alquileres vacacionales a corto plazo: Con el auge de plataformas como Airbnb y VRBO, este modelo de negocio se ha vuelto muy viable. Los préstamos DSCR pueden ayudar a financiar propiedades destinadas a alquileres temporales. Dado que los ingresos en Airbnb pueden variar según la ubicación, el tipo de propiedad y otros factores, algunos prestamistas utilizan proyecciones de plataformas como AirDNA para estimar el potencial de ingresos. Sin embargo, no todos los prestamistas ofrecen préstamos para alquileres a corto plazo.

‍Waltz puede ayudarte a obtener un préstamo DSCR en EE.UU. (en inglés) para financiar tu próximo Airbnb o una propiedad de alquiler rentable.

No utilices un préstamo DSCR si…

La inversión inmobiliaria requiere elegir las herramientas financieras adecuadas para cada situación. No usarías un mazo para reparar una computadora, ¿verdad? Estos son algunos casos en los que un préstamo DSCR no es la mejor opción:

• Residencia principal: Tu hogar no es una propiedad de inversión, por lo que este tipo de financiamiento no se aplica.
• Casa de vacaciones personal: Si deseas comprar un condominio en la playa para disfrutar del verano, ten en cuenta que una segunda residencia no es elegible para un préstamo DSCR.
• Proyectos de fix-and-flips (compra, renovación y venta): Aunque puede ser un negocio rentable, este tipo de inversión generalmente requiere financiamiento a corto plazo con tasas de interés más altas debido a su mayor riesgo. Sin embargo, algunos inversionistas refinancian los préstamos fix-and-flip a préstamos DSCR (en inglés) una vez que la propiedad está renovada.
• Desarrollo inmobiliario: ¿Alguna vez has querido construir una casa desde cero? Eso es lo que llamamos desarrollo inmobiliario. Al igual que el flipping, tiene un perfil de riesgo más elevado y suele recurrir a opciones de financiación a corto plazo, como el financiamiento puente (bridge loans).
• Comercial: Si deseas arrendar un local comercial, como una gasolinera o un restaurante, un préstamo DSCR probablemente no sea la mejor opción, ya que el análisis financiero es diferente.

Personalizando los términos y condiciones del préstamo DSCR

Los préstamos DSCR no son una solución única para todos. Lo que deseas de una inversión inmobiliaria puede ser totalmente distinto de lo que desea otro inversionista. Hay una gran variedad de términos y condiciones que debes explorar cuando hables con diferentes prestamistas. Asegúrate de preguntar sobre los requisitos de los préstamos DSCR, como los siguientes:

• Plazo del préstamo: Los períodos de pago más comunes son 15 y 30 años, aunque algunos prestamistas ofrecen más opciones. La duración del préstamo afectará tu pago mensual y el monto total de intereses pagados.
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• Hipoteca de tasa ajustable (en inglés): Algunos prestamistas ofrecen tasas de interés fijas por un período determinado y luego las ajustan según el mercado.
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• Hipoteca de tasa fija: Mantiene la misma tasa de interés durante toda la vida del préstamo, proporcionando estabilidad en los pagos mensuales. ¿Quieres saber más? Hemos creado una guía hipotecaria para ti (en inglés).
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• Penalizaciones por pago anticipado: Muchos prestamistas DSCR incentivan a los inversionistas a mantener las propiedades durante varios años. Dependiendo del prestamista, el período mínimo de retención varía para evitar penalizaciones.

Cuando empieces a combinar distintas opciones, ten en cuenta que tu tipo de interés puede variar en función de estos factores. Asegúrate de preguntar a tu prestamista cómo afecta cada condición a tus pagos totales.

Consideraciones comunes de los prestamistas

Financiar o no financiar, ¡esa es la cuestión! Cuando un prestamista determina la viabilidad de tu solicitud de préstamo DSCR, hay ciertas directrices generales que cada uno seguirá. Algunas de las consideraciones más comunes son:

• Ratio préstamo-valor (LTV – Loan-to-Value, en inglés): Si adquieres una inversión inmobiliaria con financiación, está utilizando el apalancamiento.  Cuanto menos dinero inviertas en un negocio, mayor será tu apalancamiento. Por ello, los prestamistas DSCR suelen buscar una LTV del 75% o inferior, ya que limita su riesgo y demuestra que tú eres un inversionista serio al tener una participación significativa en el juego. Por lo tanto, si tu inversión inmobiliaria vale $200.000 dólares, es posible que te concedan una hipoteca de hasta $150.000 dólares. En este caso, necesitarías la diferencia ($50.000 dólares) como pago inicial.
  

• Tipo de propiedad. La mayoría de los préstamos DSCR están disponibles para alquileres de propiedades unifamiliares, condominios, casas adosadas y propiedades multifamiliares de 2 a 4 unidades.
  
  
• Límites del préstamo: Dependiendo del prestamista, puedes acceder a montos de hasta $2 millones de dólares.
  
  
• Estructura empresarial: Para ser elegible para un préstamo DSCR, el prestatario debe hacerlo bajo una entidad comercial estadounidense. Si no tienes una, Waltz puede ayudarte - nuestro kit de inversionista te establece con una LLC (en inglés) y todo lo demás que necesitas para empezar a invertir en bienes raíces de Estados Unidos.
  
  
• Puntuación DSCR. En términos generales, cuanto mayor sea la cifra por encima de 1 (el punto de equilibrio financiero), más probabilidades tendrás de que se considere tu financiación. Cuanto mejor sea el negocio que encuentres, más posibilidades tendrás de ser aprobado. La siguiente sección trata esta ecuación en profundidad.

Cómo calcular la puntuación DSCR

Los préstamos DSCR utilizan criterios diferentes y se calculan de forma distinta a las opciones de financiación convencionales. Cuando un prestamista revisa un préstamo convencional, tiene en cuenta la capacidad de una persona para devolver el préstamo, lo que se denomina ratio deuda-ingresos (en inglés). En cambio, un préstamo DSCR se centra en la capacidad y los ingresos de la propiedad de alquiler para pagar el préstamo en sí.

El prestamista realizará un cálculo para ver si la propiedad generará dinero. La fórmula es la siguiente:

DSCR = Ingresos netos de operación (NOI) / Servicio total de la deuda

Desglosando la ecuación

Para entender mejor cómo funciona esto, vamos a desglosar cada uno de los términos de la ecuación.

Ingresos netos de operación (NOI)= Ingresos - Gastos operativos‍

El NOI determina lo que queda de los ingresos por alquiler una vez pagados todos los gastos. Los gastos pueden incluir los honorarios de gestión de la propiedad, el mantenimiento, los servicios públicos u otros costes operativos cotidianos.
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Servicio total de la deuda= Principal + Intereses + Impuestos + Seguro‍

El servicio total de la deuda es básicamente todos los componentes de tu hipoteca. En el pago de un préstamo, el principal es la cantidad que se destina a pagar el préstamo, mientras que el interés representa el beneficio que el prestamista obtiene del préstamo. Ten en cuenta que si tienes cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA), esto también se incluiría aquí.
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Ejemplo de DSCR

Imagina que has comprado una propiedad de alquiler en Miami, Florida, en una excelente ubicación. Encuentras inquilinos que pagan $4.000 dólares al mes y no tienes gastos operativos adicionales, mientras que la hipoteca que debes a tu prestamista es de $3.000 dólares al mes. Calculemos el DSCR basándonos en esas cifras:

DSCR =$4,000 (NOI) / $3,000 (Servicio total de la deuda)‍

Según el cálculo anterior, la propiedad tiene un DSCR de 1,33 aproximadamente. Desde la perspectiva del prestamista, esto es favorable porque proporciona un colchón significativo de ingresos por encima del punto de equilibrio financiero. También es más favorable para el inversionista por la misma razón. Piensa en el prestamista como tu compañero de equipo cuando se trata de préstamos DSCR: cuando ganas, ellos ganan.

¿Pueden los extranjeros obtener un préstamo DSCR en EE.UU.?

La buena noticia es que no es necesario ser ciudadano estadounidense para poder optar a un préstamo DSCR. La mala noticia es que cada prestamista tiene su propio conjunto de requisitos de elegibilidad, algunos más favorables a los extranjeros que otros. Además, hay otras consideraciones a las que se enfrentan los inversionistas extranjeros y que dificultan la inversión inmobiliaria.

¡Volvamos a las buenas noticias!

En Waltz, estamos derribando barreras para hacer que los préstamos DSCR sean más accesibles para los inversionistas inmobiliarios extranjeros (en inglés). Estos son algunos de los problemas más comunes a los que se enfrentan los extranjeros y cómo le ayudamos a superarlos:

• Puntuación de crédito. Muchos prestamistas te pedirán tu puntuación de crédito americano. Si no la tienes, ¿cómo es posible obtener un préstamo? Waltz revisa tu historial financiero sea cual sea tu lugar de residencia.
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• Identificación. ¿Y si no tienes número de la Seguridad Social o pasaporte estadounidense? No hay problema, Waltz te pide el pasaporte de tu país de origen y recopila toda la información pertinente. 
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• Prueba de ingresos. Aunque los préstamos DSCR se basan en el rendimiento de la propiedad, sigue siendo importante saber cómo has ganado tu dinero y cómo son tus extractos bancarios. Normalmente, te pediremos documentos como estados financieros, extractos bancarios, información sobre la fuente de ingresos y otros documentos relevantes para comprender de forma exhaustiva tu situación financiera. Te facilitamos la carga en nuestra plataforma en una experiencia totalmente digital.
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• Creación de una empresa. Los préstamos DSCR sólo se conceden a empresas, pero crear una LLC puede llevar meses, especialmente para los extranjeros. Tú podrías tener que enviar por fax ciertos documentos o incluso por correo - no es una errata, es un proceso a la antigua. En Waltz, tomamos el enfoque de la nueva escuela: puedes comprar tu LLC con un número EIN en sólo 20 minutos aproximadamente. ¡De esta manera, puedes comenzar a comprar propiedades de inmediato!
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• Cuenta bancaria en EE.UU. Operar un negocio y comprar bienes raíces requiere una cuenta bancaria en EE.UU.. Como parte de tu kit de inversionista cuando empieces con Waltz, obtendrás acceso a una cuenta bancaria digital en los EE.UU.
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• Cambio de divisas. Las tasas de cambio varían y, en algunos casos, tu país de origen puede tener limitaciones sobre lo que puedes transferir. Esto podría retrasar tu fecha de cierre. Hemos establecido acuerdos de colaboración que simplifican el cambio de divisas a tasas competitivas.
  
  

Solicita un préstamo DSCR con Waltz

Los préstamos DSCR ofrecen una oportunidad única de invertir en bienes raíces en Estados Unidos sin los obstáculos añadidos a los que suelen enfrentarse los inversionistas extranjeros para obtener financiación. Al centrarse en el potencial de ingresos de la propiedad en lugar de en el historial financiero personal, estos préstamos permiten a inversionistas como tú adquirir oportunidades de alquiler. 

Waltz te ayuda a navegar por toda la jornada de inversión inmobiliaria en EE.UU. desde la creación de la LLC y la obtención de una cuenta bancaria en EE.UU. para adquirir un préstamo DSCR.
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